Procent husleje i en kommerciel lejekontrakt

udlejere i indkøbscentre og nogle stripcentre kan kræve en andel af en detaillejers overskud ud over den månedlige husleje. Hvis du har en detailvirksomhed og er på vej mod indkøbscentret, kan du blive bedt om at betale det, der er kendt som procent husleje. Typisk falder kun ret store og sofistikerede lejere med stort salg ind i denne gruppe, selvom det helt sikkert er muligt, at mindre lejere står over for denne situation. Hvis udlejer forventer procent husleje fra dig, vil du finde ud af tidligt i din omgang med ejeren eller administrationsselskabet.

med en procentvis lejekontrakt betaler du først en minimumsleje under en brutto-eller nettoleje. Så når dit bruttosalg overstiger et bestemt mærke, begynder du at betale en vis procent af hver ekstra dollar i salget som ekstra leje. Den procent, der anvendes, er normalt en industristandard (7% på hver dollar) og er ikke genstand for meget forhandling. Breakpoint er mængden af bruttosalg, du skal nå, før udlejer begynder at anvende den procentvise multiplikator og nøjagtige en andel af din indkomst.

beregning af Breakpoint

de fleste ejendomsmæglere og professionelle udlejere bruger en standard måde at beregne breakpoint på. Denne accepterede metode giver det, der er kendt som det naturlige breakpoint. Sådan beregnes det: Udlejer beder om dit årlige minimumssalg, og derefter finder du ud af, hvad du skulle gøre i bruttofortjeneste, hvis du betalte husleje svarende til kun 7% af salget og måtte komme med det samme minimumsleje. Det tal er dit naturlige break-point. Hvis dine bruttoindtægter aldrig kommer til det punkt, betaler du aldrig procent husleje. Men hvis dit bruttosalg mødes og overstiger dette tal, begynder du at betale procent husleje på hver ekstra dollar.

eksempel: Moonbucks Coffee leaser plads i et indkøbscenter og betaler $5.000 om måneden ($60.000 om året) på en brutto lejekontrakt. Derudover er Moonbucks underlagt en procentvis leje på 7% med et naturligt breakpoint.

det naturlige breakpoint er det punkt, hvor basislejen svarer til den procentvise leje. For at beregne det skal du dele basislejen med procentdelen. I dette tilfælde:$5,000 ÷ 7% = $71,428. Når Moonbucks ‘ salg overstiger $71,428, skal det betale udlejer 7% af hver dollar, det bringer ind som salg.

forhandling af Breakpoint

mange udlejere beregner det naturlige breakpoint og lader det være ved det—opkræver dig en minimumsleje og indsamler kun procent husleje, efter at dine bruttoindtægter har overgået det naturlige breakpoint. Men der er ingen lov, der kræver, at du holder dig til det naturlige breakpoint, når du forhandler lejekontrakten. Udlejere og lejere kan forhandle breakpoint højere (hvilket betyder, at du ikke behøver at dele, før du brutto mere, end du ville, hvis du brugte break-point baseret på 7%) eller (i så fald begynder du at dele din indkomst med udlejer hurtigere end det naturlige breakpoint).

du vil måske tage føringen med at foreslå en procentdel større end 7%. Du kan for eksempel tilbyde at betale en højere procentdel af husleje, hvis du tror, at din indkomst ikke stiger hurtigt, og når den gør det, vil det være tilstrækkeligt at dække den ekstra udgift (husk, indtil det tidspunkt er indkomsten din). Du ønsker måske at” handle ” denne indrømmelse for en vigtig gevinst på et andet spørgsmål. For eksempel, at acceptere en højere sats i bytte for en ret til fornyelse af lejekontrakten kan være det værd for dig.

omvendt kan du forhandle om en højere minimumsleje i bytte for et breakpoint, der ligger over det naturlige punkt. Især hvis du tror, at din indkomst vil stige hurtigt, vil du ikke dele den med udlejer indtil det sidste mulige øjeblik.

denne artikel blev uddraget fra forhandle den bedste lejekontrakt for din virksomhed af Janet Portman