Loyer en pourcentage dans un bail commercial

Les propriétaires de centres commerciaux et de certains centres commerciaux peuvent exiger une part des bénéfices d’un locataire de détail en plus du loyer mensuel. Si vous avez une entreprise de vente au détail et que vous vous dirigez vers le centre commercial, on peut vous demander de payer ce qu’on appelle un loyer à pourcentage. En règle générale, seuls les locataires assez grands et sophistiqués, avec des ventes importantes, entrent dans ce groupe, bien qu’il soit certainement possible que des locataires moins importants soient confrontés à cette situation. Si le propriétaire attend un loyer en pourcentage de votre part, vous le saurez tôt dans vos relations avec le propriétaire ou la société de gestion.

Avec un bail à loyer en pourcentage, vous payez d’abord un loyer minimum dans le cadre d’un bail brut ou net. Ensuite, lorsque vos ventes brutes dépassent une marque spécifiée, vous commencez à payer un certain pourcentage de chaque dollar supplémentaire de ventes en tant que loyer supplémentaire. Le pourcentage appliqué est généralement une norme de l’industrie (7% sur chaque dollar) et n’est pas sujet à beaucoup de négociations. Le point d’arrêt est le montant des ventes brutes que vous devez atteindre avant que le propriétaire commence à appliquer le multiplicateur en pourcentage et à exiger une part de vos revenus.

Calcul du point d’arrêt

La plupart des courtiers immobiliers et des propriétaires professionnels utilisent une méthode standard pour calculer le point d’arrêt. Cette méthode acceptée donne ce qu’on appelle le point d’arrêt naturel. Voici comment cela est calculé: Le propriétaire demande vos ventes minimales annuelles, puis calcule ce que vous auriez à faire en bénéfices bruts si vous payiez un loyer égal à seulement 7% des ventes et que vous deviez proposer le même montant de loyer minimum. Ce chiffre est votre point de rupture naturel. Si vos recettes brutes n’arrivent jamais à ce point, vous ne payez jamais de loyer en pourcentage. Mais si vos ventes brutes atteignent et dépassent ce chiffre, vous commencez à payer un loyer en pourcentage sur chaque dollar supplémentaire.

Exemple: Moonbucks Coffee loue un espace dans un centre commercial et paie 5 000 $ par mois (60 000$ par an) sur un bail brut. De plus, Moonbucks est soumis à un loyer en pourcentage de 7%, avec un point d’arrêt naturel.

Le point d’arrêt naturel est le point où le loyer de base est égal au loyer en pourcentage. Pour le calculer, divisez le loyer de base par le pourcentage. Dans ce cas:$5,000 ÷ 7% = $71,428. Lorsque les ventes de Moonbucks dépassent 71 428 $, il doit payer au propriétaire 7% de chaque dollar qu’il rapporte en ventes.

Négocier le point d’arrêt

De nombreux propriétaires calculeront le point d’arrêt naturel et le laisseront à cela — vous facturant un loyer minimum et ne percevant un loyer en pourcentage qu’après que vos recettes brutes ont dépassé le point d’arrêt naturel. Mais aucune loi ne vous oblige à respecter le point d’arrêt naturel lorsque vous négociez le bail. Les propriétaires et les locataires peuvent négocier le point d’arrêt plus élevé (ce qui signifie que vous n’aurez pas à partager jusqu’à ce que vous engrangiez plus que si vous utilisiez le point d’arrêt basé sur 7%) ou (auquel cas vous commencerez à partager vos revenus avec le propriétaire plus tôt que le point d’arrêt naturel).

Vous voudrez peut-être prendre les devants en suggérant un pourcentage supérieur à 7%. Vous pouvez, par exemple, proposer de payer un pourcentage de loyer plus élevé si vous pensez que vos revenus n’augmenteront pas rapidement et si c’est le cas, cela suffira à couvrir les dépenses supplémentaires (rappelez-vous, jusque-là, les revenus sont à vous). Vous voudrez peut-être « échanger » cette concession contre un gain important sur une autre question. Par exemple, accepter un taux plus élevé en échange d’un droit d’option de renouvellement de bail pourrait en valoir la peine pour vous.

Inversement, vous voudrez peut-être négocier un loyer minimum plus élevé en échange d’un point d’arrêt supérieur au point naturel. Surtout si vous pensez que vos revenus augmenteront rapidement, vous ne voudrez pas les partager avec le propriétaire jusqu’au dernier moment possible.

Cet article a été extrait de Négocier le meilleur bail pour votre entreprise par Janet Portman