Andel Leie I En Kommersiell Leieavtale
Utleiere i kjøpesentre og noen strip kjøpesentre kan kreve en andel av en retail leietaker fortjeneste i tillegg til den månedlige leie. Hvis du har en detaljhandel og er på vei til kjøpesenteret, kan du bli bedt om å betale det som kalles prosentvis leie. Vanligvis faller bare ganske store og sofistikerte leietakere, med heftig salg, inn i denne gruppen, men det er sikkert mulig at mindre leietakere vil møte denne situasjonen. Hvis utleier forventer prosentvis leie fra deg, vil du finne ut tidlig i din omgang med eieren eller forvaltningsselskapet.
med en prosentvis leieavtale betaler du først en minimumsleie under brutto eller netto leieavtale. Deretter, når brutto salg overgå et angitt merke, du begynner å betale en viss prosent av hver ekstra dollar i salg som ekstra leie. Prosenten som brukes er vanligvis en industristandard (7% på hver dollar) og er ikke gjenstand for mye forhandling. Breakpoint er mengden brutto salg du må nå før utleier vil begynne å bruke prosentmultiplikatoren og nøyaktig en andel av inntektene dine.
Beregning Av Stoppunkt
de fleste eiendomsmeglere og profesjonelle utleiere bruker en standard måte å beregne stoppunkt. Denne aksepterte metoden gir det som kalles det naturlige brytepunktet. Slik beregnes det: Utleier ber om ditt årlige minimumssalg, og finner ut hva du måtte gjøre i brutto fortjeneste hvis du betalte leie tilsvarende bare 7% av salget og måtte komme opp med det samme minimumsleiebeløpet. Det tallet er ditt naturlige break-point. Hvis brutto kvitteringer aldri kommer til det punktet, betaler du aldri prosentvis leie. Men hvis brutto salg møtes og overstiger dette tallet, begynner du å betale prosentvis leie på hver ekstra dollar.
Eksempel: Moonbucks Coffee leier plass i et kjøpesenter og betaler $5000 i måneden ($60 000 i året) på en brutto leieavtale. I tillegg Er Moonbucks gjenstand for prosentvis leie på 7%, med et naturlig brytepunkt.
det naturlige brytepunktet er punktet der grunnleien er lik prosentleien. For å beregne det, divider grunnleien med prosentandelen. I dette tilfellet:$5,000 ÷ 7% = $71,428. Når Moonbucks ‘ salg overstiger $ 71,428, må det betale utleier 7% av hver dollar det bringer inn som salg.
Forhandle Stoppunktet
Mange utleiere vil beregne det naturlige stoppunktet og la det være med det—belaste deg en minimumsleie og samle prosentleie bare etter at brutto kvitteringer har overgått det naturlige stoppunktet. Men det er ingen lov som krever at du holder deg til det naturlige brytepunktet når du forhandler leieavtalen. Utleiere og leietakere kan forhandle breakpoint høyere (noe som betyr at du ikke trenger å dele før du brutto mer enn du ville hvis du brukte break-point basert på 7%) eller (i så fall vil du begynne å dele inntektene dine med utleier raskere enn det naturlige breakpoint).
det kan være lurt å ta ledelsen i å foreslå en prosentandel større enn 7%. Du kan for eksempel tilby å betale en høyere prosentandel av leien hvis du tror at inntekten din ikke vil stige raskt, og når den gjør det, vil det være tilstrekkelig til å dekke den ekstra utgiften (husk, inntil da er inntektene dine). Du vil kanskje «handle» denne konsesjonen for en viktig gevinst på et annet problem. For eksempel, å godta en høyere rente i bytte for en lease fornyelse alternativ rett kan være verdt det for deg.
Omvendt vil Du kanskje forhandle for en høyere minimumsleie i bytte for et brytepunkt som er over det naturlige punktet. Spesielt hvis du tror at inntektene dine vil stige raskt, vil du ikke dele den med utleier til siste mulige øyeblikk.
Denne artikkelen ble hentet Fra Forhandle Den Beste Leieavtalen For Din Bedrift Av Janet Portman